大学毕业两年的刘小姐经历几次失败的抢OFFER，终于成功地在炙手可热的北约克得到了一个1室1厅的小户型，窗明几净，干净整洁，下楼就是地铁站，20分钟就到工作单位。这本是多么愉快的事情。但刘小姐却陷入了深深的苦恼。原来，刘小姐有一只养了多年的可爱的波斯猫，但搬入新家才3天，就收到了物业管理公司的来信：本大楼不许饲养宠物，请挪走你的宠物，否则会采取法律行动。

刘小姐带着她的宠物猫租住公寓(Residential Apartment)多年，一直相安无事，遇到此等变化，着实吃惊不小。她急匆匆跑到CONDO管理公司办公室询问，物业经理告诉她：“这是CONDO，不是Residential Apartment，我们有禁止饲养宠物的规定。此外，你为什么不知道，难道你的律师没看我们的状态报告吗（STATUS CERTIFICATE）? ”

Status Certificate (状态报告) ? 一头雾水的刘小姐这才从散落屋角的购房文件中找出那份被称之为Condominium Status Certificate的文件。果真在上面找到了禁止饲养宠物的条款。可是她为什么从来不知道呢？原来，在经历多次失败的OFFER PRESENTATION后，刘小姐听从经纪人的建议，在竞价这个单元时，放弃了状态报告条件（Condominium Status Certificate Condition）。

这个故事，是在地产实务中经常碰到的例子。它告诉我们，律师审阅Condominium Status Certificate，在整个购房过程中何等重要。CONDO公司状态报告最主要的功能是反映CONDO公司的经营状况，核对管理费(Maintenance fee)的金额、包括哪些项目、未来管理费的升降幅度等等，通常这类文件由卖方提供，费用由卖方承担。Status Certificate这一条款可作为一个先决条件(Condition)，在买方满意上述文件后，再予以取消，使Offer正式生效，由此保护买家的利益

第二，Status Certificate还会反映Condo公司的一些特殊规定，刘小姐的遇到的“禁养宠物”的规定，就是一例。又比如，有些CONDO禁止未经许可在窗户上安装抽油烟机的排气管，禁止未经许可更换木地板。有些Condo-Townhouse小区的规定包括：前花园不能放置桌子等有碍观瞻的大型用品，也不能晾晒衣物；业主不能改变庭院设计结构，不能擅自加装栅栏、围墙；不能擅自改变或者翻新外墙颜色，改动外窗位置，所有的外墙维修必须委托专业公司，不许悬挂室外天线等等………，真是五花八门，举不胜举。

需要注意的是，CONDO和Residential Apartment (即全部用于出租的公寓楼)在这些规定上有很大区别。而且，公寓楼的租房合同会清晰呈现这些特殊规定。如果租房合同没有提及，一般可理解为无特殊限制。这就是刘小姐的波斯猫为什么在公寓楼能和大楼管理部门相安无事多年的原因。但在CONDO买卖的OFFER里，一般不会涉及CONDO管理条例，而留在律师审阅状态报告时一并解决。

第三，律师通过审阅报告，会初步了解你需要购买单元的法律状态，特别是能了解这个单元和大楼（或社区）是否存在法律纠纷或经济纠纷。如果有，律师会可通知买家，喊停交易，避免把矛盾带入“产权搜索”阶段。

从这个角度讲，CONDO状态报告的功能是其它任何文件都无法替代的。一位谨慎的经纪人不宜建议买家放弃报告的审阅。特别要指出的是，CONDO状态报告是一种动态的报告。同一栋物业，同一时段购买的两套不同单元，状态报告也可能天壤之别。何况，不同的单元的法律状态还会有所区别，怎能移植？

烦恼多多的刘小姐现在问题是：她该怎么办？她能改变CONDO管理条例的现状吗？ 回答是可能的。CONDO公司的条例，由业主委员会制定。业主委员会 同样有权力和义务根据所有业主的反馈意见，对这些管理条例作出适当调整。

其实，许多CONDO公司的现存条例未必合理。笔者就曾见过一个CONDO的条例，竟然禁止业主下午6点以后弹钢琴。业主委员会的组成，也不是一成不变的。每年（或两年）改选一次。对于业主而言，自身的合理权益可以积极争取。刘小姐可以与业主委员会就“小波斯猫是否应该归为禁养宠物”陈情和协商，但在没有得到书面通知（或至少是口头同意）前，则应遵守现有条例。

随便提到的是，我们华人参政意识不强的问题，在CONDO这个小小的社区里也不鲜见。笔者长期观察发现，华人家庭在CONDO业主委员会的活跃程度往往不如本地居民和南亚族裔。直接导致这些华人家庭的声音不能有效带进业主委员会。

如果把CONDO比作一个小社会，业主委员会就是一个“小议会”。这是 同样是一个彰显民主,争取权益的平台。素不知，很多日后活跃政坛的大人物，就是从这个“服务社区”的小小“街道居民员会”，一步步走上“服务社会”的大舞台。

以上文章，纯属个人观点，不能构成法律建议。

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