CONDO管理的“职业经理人”制度 ,  势在必行

                作者：大鹏地产/杜思谦（JACKIE DU)

在上期专栏文章中，我们谈到了CONDO的管理费问题，一个CONDO物业能否保持旺盛的生命力，能否保持管理费的相对稳定和合理，决定因素是：是否有一个运作良好的业主委员会。

在大多伦多这个“北美CONDO之都”，我们看到很多管理得当，运作优良的CONDO。但不幸的是，怨声载道，资不抵债的“失败CONDO”也很多。这些失败例子的共同特点是源于“管理混乱”。这个中的缘由，既有人的因素，也有制度的原因。

事实上， CONDO管理方面的抱怨，仲裁和诉讼都在逐年增多。法律界也一直在呼吁政府，在目前CONDO的基本法（Condominium Act, 1998）的基础上，出台更为详细的CONDO管理规范，以弥补现行制度的缺憾。

一、   现行的CONDO管理制度，弊端何在

如果把CONDO比作一个小社会，业主委员会就是一个“小议会”。如果CONDO比作一个企业，业主管理委员会就是董事会。根据法律的规定，CONDO的几乎所有重大事项，包括物业经理的选聘，重大支出的审批，业主上缴管理费的调整，以及管理细则的制定和调增，都需要业主委员会的批准，重大事项还应该召开业主大会表决。一旦业主委员会形成决议，除非有证据显示业主委员会在表决程序上有瑕疵，否则很难推翻既有决议。

这套现行CONDO管理制度，从总体上讲，很民主，充分尊重了业主的权益。但从实际运作上讲，也有缺点。

首先，容易形成“内部人控制”。在一个刚刚落成的CONDO大厦，一手业主大都会积极关心或参与业主委员会的运作。一般情况下，CONDO落成后的头几年，业主委员会（Board）的运作都是好的。但若干年后，很多一手业主搬离了，或者把物业出租了，大家对物业的管理就开始松懈。业主委员会的民主选举，也慢慢流于形式了。这时候，CONDO大厦的业主委员会容易被少数几个人把此，民主监督的作用开始削弱。

其次，难以避免“外行领导内行”。这点，是大家普遍诟病的。在现行制度下，业主委员会（其实也是整个大楼）的实际掌舵人是：业主员会主席(Board Director)。业主委员会负责招聘物业经理（或物业管理公司），负责大楼每年几百万费用的支出。可对这个业主员会主席(Board Director)的资质和教育背景，法律竟然没有任何要求。更要命的是，业主员会主席(Board Director)的位置，还是一个兼职。担任这个职务的人，对物业管理多半是个“外行”，但他却能领导和指挥物业经理。

最后，严重缺乏监督机制。业主大会选举产生业主委员会，业主委员会得到授权后，决定重大事宜。现在的问题是：谁来监督业主委员会？普通住户― 很难。物业经理－更没可能，你怎么可能去监督你的“老板”？一个良好的业主委员会可以带领大楼走向兴旺，可一个糟糕的业主委员会则可能很快把大楼推进“泥潭”。可作为普通住户，您唯一能做，只是下次选举时，用选票发出您的微弱声音。但已经做出的决定，花出的钱，都难以收回了。

二．制度保障的良方 ----- CONDO管理的“职业经理人”制度

CONDO管理制度的困局，其实质是，业主委员会的权力过大，又缺乏合理的监督。业主委员会是一个“小议会”， 但按照“三权分立”的原则，议会只管立法和监督，不管行政运作。可业主委员会可随时插手日常的物业管理。

业主委员会是一个CONDO的“董事会”，但企业的董事会以投入股份的多少决定“话语权”，承担最多资本金的股东话语权最大，符合责任，权力和收益对等的原则。但CONDO的“董事会”是靠一人一票（大多数情况下，每套单元的业主都不一样）选出来的。相当于在只有一份股份的情况下，得到了所有股东的授权。这当然出现了责任和权力的“不匹配”。

CONDO管理制度变革的出路，笔者认为，是建立完善的“职业经理人”制度。目前对于物业经理的选聘标准，可谓五花八门。Property Manager(物业经理)的资格，没有一个统一和权威的论证，也没有一个强有力的协会去处理牌照登记，投诉纪律的事宜。物业经理，还不是一个需要License的职业。

这会出现的怪圈是：业主委员会把CONDO管理交给某物业管理公司，物业管理公司委派一个工作人员来当物业经理，物业经理有重要事宜请示业主委员会主席。在这样一个复杂的三角关系中，当管理上出现疏漏和差错时，谁来承担责任？ 是业主委员会主席，物业管理公司，还是物业经理？ 恐怕谁也说不清，有多少CONDO，就是在这样“推来推去”中，逐步走向衰败。

解决办法是：第一，CONDO物业经理人，要有相关教育背景和论证，应该有自己的上岗牌照制度。加拿大行业协会这么发达，有成把的经验可供借鉴。第二，无论物业管理公司委派的经理，还是业主委员会直接招聘的经理，都要有License, 都应该受统一的协会管理。第三，物业经理应该成为CONDO日常管理的第一责任人。物业经理协会有权约束经理人的职业操守。协会成员需要强制购买职业保险。第四，大楼的业主委员会做出的任何重大决定，都要有书面文件和表决纪录，以明确责任。如果某些决定是违反行业标准的，物业经理人有权拒绝执行。

这套制度如能落实，相当于保证了CONDO管理的实际操作者是一个“内行”，而且是有专业协会管理的“内行”。尽量减少CONDO管理中的“人治”的成分，增加“法治”因素。

三．业主委员会的监督 ---- 第三方审计

对于业主委员会的监督，主要是财务支出的监督。当年，强制立法要求所有CONDO都要定期进行储备基金（RESERVED FUND）的评估，很好地减少了CONDO管理中“寅吃卯粮，东挪西用”的情况。

现在，只需要参照这个立法的成功经验，出台一个针对CONDO财务运作的“第三方审计”制度，即可解决部分CONDO财务状况混乱的问题。即所有CONDO都应该定期接受有资质的会计事务所的审计，并向所有业主公开报告。

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